|
Что такое 214 Федеральный Закон ?
В рамках борьбы с недобросовестными застройщиками и с целью защиты прав участников долевого строительства 30.12.2004 был принят 214 Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Закон вступил в силу 1 апреля 2005 года. Пройдя через ряд поправок и дополнений, к настоящему времени 214 федеральный закон является наилучшим способом минимизировать риски при покупке квартир в строящихся домах. РАЗРЕШАЮЩИЕ ДОКУМЕНТЫ До принятия закона нередки были случаи, когда на финальной стадии реализации проекта, стройка, с юридической точки зрения, являлась нелегальной. В подобной ситуации дольщик рисковал остаться вообще без квартиры, если возведенное здание не получит необходимых разрешений. Поэтому согласно 214 ФЗ застройщик может начать привлекать деньги дольщиков только при наличии: 1. полученного в установленном порядке «Разрешения на строительство» Разрешение на строительство – документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана и дающий застройщику право на осуществление строительных, реконструкционных работ, работ по капитальному ремонту объектов капитального строительства. В зависимости от статуса земельного участка, где будет происходить строительство. Данное разрешение выдается федеральным органом исполнительной власти РФ, или субъекта РФ, или органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией. 2. опубликованной или размещенной в свободном доступе «Проектной декларации» Проектная декларация – документ, содержащий информацию о застройщике и о проекте строительства. Из проектной декларации любой желающий сможет узнать наименование и местонахождение застройщика, сведения о государственной регистрации предприятия и его учредителях, о лицензии и сроке ее действия, об участии застройщика в возведении иных объектов за последние 3 года, о финансовом положении застройщика и его кредиторской задолженности. По требованию, застройщик обязан предоставить заинтересованному лицу еще ряд документов, включая учредительные документы, бухгалтерские балансы, аудиторские заключения и пр. О проекте строительства в декларации должна содержаться следующая информация: цель, этапы и сроки реализации проекта, количество и состав строящихся объектов недвижимости, технические характеристики этих объектов, предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию, месторасположение объектов и права собственности застройщика на земельный участок, существующие финансовые и прочие риски при реализации проекта, перечень подрядчиков. При внесении изменений в «Проектную декларацию» застройщик в течение 10 дней обязан опубликовать информацию об изменениях. Кроме того, ежеквартально он должен обновлять сведения о величине собственных денежных средств, финансовых результатах года и кредиторской задолженности. 3. зарегистрированного права собственности/аренды/субаренды на земельный участок, где будет производиться строительство Государственная регистрация права собственности, аренды или субаренды на земельный участок подтверждает законность возведения объекта строительства именно на указанной в свидетельстве или договоре территории. ПРИВЛЕЧЕНИЕ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ Согласно закону «Об участии в долевом строительстве…», привлечение инвестиций может быть начато застройщиком только по истечении 14 дней с момента публикации «Проектной декларации». Кроме того, внесенные финансовые средства, застройщик может использовать только на возведение того объекта строительства, который в результате перейдет дольщику, и не может перенаправлять эти денежные суммы на создание другого объекта. Деньги дольщиков застройщик может привлекать только по Договору участия в долевом строительстве (ДДУ) и путем выпуска жилищных сертификатов. Жилищный сертификат - эмиссионная ценная бумага, номинал которой устанавливается в единицах площади возводимого жилья (не менее 0,1 кв. м) или их денежном эквиваленте. Совокупный объем таких сертификатов не может превышать общей площади возводимого жилья. То есть, застройщик может продать сертификаты только на ту площадь, которая указана в проектной декларации. ДОГОВОР УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ Договор участия в долевом строительстве – письменное соглашение между застройщиком и дольщиком. Согласно ему застройщик обязуется в установленные сроки возвести объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать его участникам долевого строительства. В свою очередь дольщики берут на себя обязательство уплатить указанную в договоре сумму и принять объект строительства, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию. В ДДУ обязательно должны присутствовать пункты, четко определяющие объект долевого строительства, срок передачи объекта дольщикам, цену договора, сроки и порядок оплаты, гарантийный срок объекта. Если данные пункты в договоре отсутствуют, он считается незаключенным. Следует обратить внимание на то, что застройщик, как правило, указывает достаточно расплывчатый срок сдачи объекта, к примеру, только год, в лучшем случае квартал года. В то время как сроки оплаты определены максимально конкретно. Но, с юридической точки зрения, требования об указании срока застройщиком выполнены. Договор вступает в силу только после прохождения обязательной регистрации в Федеральной регистрационной службе, которая включает правовую экспертизу и проверку законности сделки. Именно это условие дает ДДУ неоспоримое преимущество по сравнению с иными схемами. Регистрация договора гарантирует дольщику защиту от многократных перепродаж одной и той же квартиры. Все альтернативные схемы, распространенные до вступления в силу 214 ФЗ, - договор соинвестирования, договор переуступки прав требования, договор предварительной купли-продажи и вексельная схема, такой гарантии не дают. Сделка, совершенная в обход 214 ФЗ может быть признана судом недействительной, только по иску гражданина, заключившего ее. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗАСТРОЙЩИКА Одной из самых распространенных проблем покупки квартир на ранней стадии строительства является риск «недостроя». Конечно, сам по себе 214 ФЗ не может гарантировать своевременное окончание работ, но изменение сроков будет крайне невыгодно застройщику. При перенесении срока передачи, дольщик имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор и требовать возврата вложенных средств и выплаты неустойки «в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки». Обязанность вернуть деньги наступает в момент расторжения договора. Но законом предусмотрена возможность отсрочки передачи объекта. В таком случае, не менее чем за 2 месяца до истечения ранее определенного срока, застройщик должен направить дольщику предложение о внесении изменений в договор. Право принять или отклонить такое предложение остается за дольщиком. Помимо сроков, застройщик теперь несет ответственность за качество возводимого жилья, даже если в договоре указано иное. В судебном порядке, этот пункт будет признан недействительным, а застройщик будет обязан возместить дольщику понесенные убытки. Гарантийный срок исчисляется с момента передачи объекта дольщику. Для возведенного сооружения минимальный срок гарантии составляет не менее 5 лет, для инженерных коммуникаций – 3 года. В случае выявления недостатков в период действия гарантии дольщик вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения неисправностей, соразмерного уменьшения стоимости объекта и возврата части уплаченных средств, либо возмещения расходов на ремонтные работы. При значительном нарушении требований к качеству, дольщик может отказаться от объекта и потребовать возврата всех средств и выплаты неустойки. Избежать гарантийных выплат застройщик может в случае, если сумеет доказать, что дефекты появились не по его вине, а вследствие естественного износа, нарушения требований эксплуатации или ненадлежащего ремонта, проведенного дольщиком. Еще одним нововведением последней редакции 214 ФЗ является определение ответственности в ситуации случайной гибели или повреждения объекта. Законодатели обезопасили дольщиков от утраты недвижимости в форс-мажорных ситуациях, обязав застройщика за свой счет восстанавливать объект в случае пожара, наводнения и иных обстоятельств, повлекших разрушение или порчу. Ответственность за целостность и сохранность застройщик несет вплоть до подписания Акта передачи, после чего все риски связанные с объектом переходят к дольщику. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА Основанием для расторжения Договора участия в долевом строительстве, согласно 214 федеральному закону, по инициативе дольщика, может служить: 1. прекращение или приостановка строительства объекта долевого участия 2. значительное изменение проектной документации 3. нарушение требований к качеству строительства 4. изменение сроков сдачи объекта Застройщик может отказаться от исполнения условий договора, в случае нарушения дольщиком сроков внесения платежей. До вступления в силу 214 ФЗ, недобросовестный застройщик мог расторгнуть договор после первой задержки выплаты. По новому законодательству, дольщик может 3 раза в течение 12 месяцев задержать платеж без риска утери квартиры. Если оплата производиться единовременным платежом, то застройщик вправе расторгнуть договор, в случае задержки платежа более чем на 3 месяца. РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ Упрощенная процедура государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства – еще один плюс 214 ФЗ. Для оформления права собственности на квартиру дольщику потребуется предъявить только документ, удостоверяющий факт постройки дома, разрешение на ввод в эксплуатацию и передаточный акт (или иной документ) о передаче объекта недвижимости от застройщика собственнику.
Подводя итог, стоит коротко перечислить, основные преимущества 214 ФЗ с точки зрения участника долевого строительства: 1. Доступность информации о застройщике 2. Привлечение средств только после получения всех разрешающих документов 3. Целевое использование средств дольщиков 4. Регистрация договора и, следовательно, защита от многократной перепродажи квартиры 5. Ответственность застройщика за качество возводимого объекта 6. Ответственность застройщика при случайной гибели и порче объекта строительства 7. Снижение рисков по изменению сроков передачи объекта собственнику 8. Лояльность в случае просрочки платежей 9. Упрощенная процедура государственной регистрации права собственности Федеральный закон №214 поддерживают далеко не все участники строительного рынка. Это сопряжено, во-первых, с нежеланием застройщиков отказываться от уже отработанных и выгодных серых схем продажи квартир; во-вторых, с несовершенством самого закона: подчас бюрократическая система государства сама тормозит переход на применение нового закона. При таких условиях, компания, изыскавшая финансовые и иные возможности перейти на строительство в полном соответствии с законодательством заслуживает особого доверия. |
